Tudta? Januártól nem adhat el és nem is adhat ki ingatlant enélkül

Aki adott el vagy vásárolt ingatlant az elmúlt bő tíz évben, az már többnyire akkor is találkozott az energetikai tanúsítvánnyal, ha egyébként nem érdekelte a lakás energiaköltsége. Ennek megléte és az adásvételi szerződésben való szerepeltetése ugyanis kötelező hosszú évek óta, így aztán az okiratot készítő ügyvédek mindeképpen kivasalták az eladóból a tanúsítvány megszerzését.

November elsejétől viszont új épületenergetikai szabályok lépnek hatályba – amelyek a kivitelezőket érintik –, megváltozik az épületek megfelelőségét igazoló energetikai számítási módszer (ez az energetikai tanúsítványtól függetlenül is elvégezhető). Ennek nyomán pedig megújul az épületek energetikai tanúsítási rendszere is, ami minden lakáseladót, -bérbeadót, építőt és felújítót érint.

Az energetikai tanúsítvány egy épület energiafogyasztásáról közöl hiteles adatokat. Azt mutatja meg, hogy az épület fenntartása mennyi energiába kerül. Minél kisebb energiaigénye van az ingatlannak, annál kedvezőbb energetikai minőségi osztályba sorolják.

Ma már nélkülözhetetlen az energetikai tanúsítvány

Továbbra is kötelező lesz az energiatanúsítvány ingatlanok eladásához és bérbeadásához, valamint új épületek építésénél. Ennek beszerzése az előbbiek esetében a tulajdonos kötelezettsége, az utóbbiaknál az építtetőé. Ma már tanúsítvány kell a lakossági és céges energiahatékonysági támogatási pályázatokhoz vagy a lakáscélú zöld hitelekhez is.

Közzé is kell tenni az ingatlan eladási vagy bérbeadási hirdetéseiben az energetikai tanúsítvány szerinti energetikai besorolását (korábban ezt csak akkor kellett közölni, ha már készült ilyen, így most előre kell hozni a tanúsítvány elkészítését).

Az energiatanúsítványt vagy annak másolatát a lakás eladójának vagy bérbeadójának a szerződés megkötésének napjáig be kell mutatni a leendő vevőnek vagy bérlőnek, és azt legkésőbb a birtokba adás napjáig át is kell adni. Annyi változás történt, hogy a tanúsítvány kódszámát (HET-szám) nem kötelező beleírni a szerződésbe. Sokan eddig éppen ezért csináltatták meg a tanúsítványt. Az új szabályok szerint ez már nem lesz kötelező kelléke a szerződésnek, de elképzelhető, hogy az ügyvédek ragaszkodnak majd ahhoz, hogy a tanúsítvány bemutatásának megtörténte szerepeljen az adásvételi okiratban.

Jövőre már kötelező lesz az új tanúsítvány

2024. január elsejétől már minden ingatlaneladáshoz és -bérbeadáshoz új energetikai tanúsítványt kell készíteni, mivel lejár a novembertől számított 60 napos átmeneti időszak, amíg elfogadják a régi tanúsítványokat. Ennek oka, hogy az új épületenergetikai követelmények és követelményértékek változása miatt újra el kell végezni az épületek energetikai minőségi osztályba sorolását. Az új tanúsítási rendszerben szintén 12 energiahatékonysági kategória lesz, de dupla betűs helyett egy betűs jelzéssel, a legkedvezőtlenebb I-től a leghatékonyabb A+++-ig. Az új tanúsítvány a korábbi 10 helyett 5 évig lesz érvényes.

Jó, ha tudja 

Otthonának vagy céges ingatlanának energetikai korszerűsítéséhez, valamint az elérhető állami támogatásokról ingyenes tanácsokat kaphat a Magyar Mérnöki Kamara szakembereitől. Egy ilyen beruházás milliókba is kerülhet, így a szakavatott segítség is sokat érhet. Az ingyenes lakossági és vállalkozói energetikai tanácsadásról bővebben ebben a cikkünkben olvashat.

Az új energetikai tanúsítvány bővebb és érthetőbb lesz a korábbinál. Nemcsak a teljes épület energiahatékonyságát értékeli, hanem az egyes épülettechnikai rendszereket (mint a fűtés, légkondicionálás, szellőzés, világítás, használati meleg víz) és az épületszerkezeti elemeket is, külön-külön. Ezek a szakmának lesznek hasznosak, míg a korábbinál részletesebb felújítási, azaz „energiamegtakarításra irányuló” javaslat az épület tulajdonosának jöhet jól – ebben az ingatlan jelentős felújítási követelményszintjére, valamint a közel nulla energiaigény követelményszintjének teljesítésére tesz javaslatot a tanúsító szakember.

Az új energetikai tanúsítványnak tartalmaznia kell egyebek mellett:

• az összefoglaló lapot,
• a tanúsított ingatlan határoló és nyílászáró szerkezeteinek, valamint az épülettechnikai rendszereinek tanúsítás idején meglévő állapotának adatait,
• az energiafelhasználási adatokat az ingatlan energiahordozónkénti számított energiafogyasztásáról és felhasználási céljairól,
• a korszerűsítési javaslatokat és a korábbinál bővebb fotódokumentációt,
• a közérdekű nyilatkozatok és az alkalmazott szabványok listáját,
• a mintalapokat az épülettechnikai rendszerek, alternatív energiák, szerkezeti elemek, valamint épülettípusok ikonjaival,
• a tanúsító adatait,
• a tanúsítvány kiállításának időpontját,
• a tanúsítvány azonosító kódját,
• a tanúsítvány QR-kódos elérhetőségét az Országos Építésügyi Nyilvántartás online felületen (e-epites.hu); ezt papír alapon is megkapja a lakástulajdonos a tanúsítótól.

A tanúsítványban fel kell tüntetni azt is, hogy hol kaphat a tulajdonos vagy a bérlő további információt, segítséget a korszerűsítésekkel kapcsolatban, továbbá fel kell tüntetni azt is, hogy a Magyar Mérnöki Kamara a lakosság és a vállalkozások számára ingyenes energetikai tanácsadást biztosít.

A CO2-kibocsátás alapján is értékelnek, ami könnyítést hoz

Novembertől megváltozik az épületek megfelelőségét igazoló energetikai követelményrendszer. Ennek része, hogy az új épületek energiakibocsátására vonatkozó „közel nulla” energiaigény követelményszintjeként megszűnik a kötelező megújuló energia részarányának előírása, a helyét a fajlagos szén-dioxid-kibocsátás kötelező felső határának előírása veszi át (amely szintén „közel nulla” lesz). Ennek célja, hogy minél kevesebb üvegházhatású gáz jusson a levegőbe.

Az épületeket két skálán értékelik: az összesített energetikai minőségük (ahogy korábban is) és a szén-dioxid-kibocsátásuk alapján. (A CO2-kibocsátásra vonatkozó számításnál a megújuló energiaforrásokkal egyenértékű megoldásként ismerik el például a távhőt és távhűtést, ami rugalmasságot jelent majd az építkezőknek is.)

Például az új lakó- és szállásjellegű épületek energiahatékonyságát jelző „összesített energetikai jellemző” (az egy négyzetméterre jutó éves energiafogyasztás) követelményértéke – világítási energiaigény nélkül – az eddigi 100 helyett 76 kWh/négyzetméter/év lesz, valamint az épületek fajlagos szén-dioxid-kibocsátása legfeljebb 20 kilogramm/négyzetméter/év lehet. (Egy épületnek a közel nullás követelményszint teljesítéséhez mindkét értékelési skálán legalább „A” kategóriát kell teljesíteni – a közel nulla szint jelzése a korábbi besorolásban „BB” volt.)

Magyarországon három és fél éves halasztás után 2024. június 30-a után csak azok az épületek kaphatnak használatbavételi engedélyt, illetve tudomásulvételt, amelyek teljesítik a közel nulla vagy annál jobb energetikai követelményszintet.

A követelményeknek való megfelelést igazoló számítást – amit nem szükségszerűen követ tanúsítvány kiállítása – hivatalos, tanúsítói jogosultsággal rendelkező szakember végezheti csak el. A szakemberek a mérnöki és az építész kamara honlapján kereshetők ki.

Könnyítést kaptak a felújítók

Enyhítettek a jelentős felújításra vonatkozó szabályokon. Korábban jelentős felújítás, bővítés esetén a teljes épületnek meg kellett felelni az épülettechnikai előírásoknak. Most külön meghatározták a jelentős felújítás alá eső (ami a határoló szerkezetek felületének legalább a 25 százalékát érintő felújítást jelent) épületekre vonatkozó energiahatékonysági követelményeket, amelyekhez a korábbiaknál kicsivel enyhébb követelményértékek társulnak.

A szerző a Bank360.hu és az Ingatlannet.hu munkatársa.

Nyitókép: Felújított, szigetelt panelházak Újpesten, a Pozsonyi utca közelében. Fotó: MTVA/Bizományosi: Róka László