Ennyivel drágábbak a lakáshitelek, mint tavaly – hogyan válasszunk közülük?

Aki most lakást venne, olyan ingatlant keres, amelynek a rezsiköltsége alacsony és kiszámítható. Előnyben vannak tehát az energiatakarékos megoldásokkal felszerelt, felújított ingatlanok, de a kisebb méretű panellakások is, amelyeket nem érintett a rezsicsökkentés részleges kivezetése. Ezeknek az ára az előző negyedévhez képest emelkedett is.

Az ingatlanpiaci szakértők számítanak a lakásárak érdemi csökkenésére a következő időszakban, ám egyelőre ennek még a legelején tartunk. A KSH legfrissebb adatai szerint a lakáspiaci forgalom ötödével esett vissza 2022 utolsó negyedévében, és már az átlagárak is csökkentek. A múlt év utolsó három hónapjában 2,6 százalékkal csökkent a használt lakások ára, de a negyedéves árcsökkenés ellenére éves összevetésben még csaknem 17 százalékos drágulásról volt szó 2022 végén. 2015-höz képest pedig két és félszeresére nőtt a használt lakások ára.

A bankok is szigorúbbak

Közben a lakáshitelek kamatai jelentősen nőttek. 2022 elején még 5-8 százalékos kamat mellett lehetett lakáshitelhez jutni, aki most igényelne hitelt, annak viszont már 9-10 százalékos kamatokkal kell számolnia a BiztosDöntés.hu adatai szerint. A magasabb kamat egyben azt is jelenti, hogy alacsonyabb összegű hitelt tudnak felvenni a hiteligénylők, hiszen a jövedelembe most magasabb törlesztőrészletnek kell beleférnie.

A bankok ráadásul most óvatosabbak a hitelbírálatkor az önerő és a jövedelmi elvárások tekintetében is. Az MNB felmérése alapján 2022. IV. negyedévére a bankok 17 százaléka szigorított a hiteligénylési feltételeken, és 2023. I. félévében további 17 százalék tervez szigorítást.

A lakáshitelek másik sarkalatos pontja tehát az önerő. Hogy ez pontosan mennyi lesz, azt jogszabály határozza meg. Eszerint a minimális önerő az ingatlan piaci értékének 20 százaléka. A bank tehát az általunk megvásárolni kívánt lakás legfeljebb 80 százalékát finanszírozhatja, a maradék összeget nekünk kell hozzátennünk a vételárhoz.

A bankok viszont szigorúbbak is lehetnek ennél, és egyáltalán nem ritka, hogy 30-40 százalék önerőt is kérnek. Így ha egy 50 millió forintos lakást szeretnénk piaci lakáshitelből vásárolni, akkor ehhez – a banki gyakorlatnak megfelelően – legalább 15 millió forint önerőt kell felmutatnunk, és 35 millió forint lesz a banki hitel. Ez az összeg azonban az átlagnál magasabbnak számít.

2022 decemberében az új lakásokra igényelt átlagos hitelösszeg 14,5 millió forint volt, míg használt lakásra átlagosan 11,2 millió forintot igényeltek a lakásvásárlók. Ez mindkét csoportban visszaesést jelent, utoljára 2020 nyarán igényeltek az emberek ilyen kis összegeket.

Ha például 15 millió forintot vennénk fel 20 éves futamidőre, akkor ehhez még nagyjából 6,4 millió forint önerőt kellene hozzátennünk.

Ilyen lakáshitelek közül válogathatunk most

A növekvő kamatok mellett viszont azt sem szabad elfelejtenünk, hogy az infláció szintén magas. Ez a hitelfelvétel szempontjából két dolgot is jelent.

Egyrészt a magas infláció miatt a mindennapi megélhetésünkre egyre többet kell költenünk, így kevesebb pénzünk marad a hitel törlesztésére. A tapasztalatok szerint a hitelek most kifeszítettebbek, mint korábban, a hitelfelvevők a jövedelmüknek nagyobb részét költik a hitelre, mint korábban. Minél nagyobb szeletet hasít ki a törlesztő a havi költségvetésünkből, annál kockázatosabb.

Szerencsére a hitelfelvevők ezzel párhuzamosan óvatosabbak is, és inkább a végig fix kamatozású hiteleket keresik. 2022. IV. negyedévében a folyósított hiteleknek már 44 százaléka végig fix volt, és mindössze 28-28 százalék körül volt az 5 és 10 éves kamatperiódusra igényelt hitelek aránya. Az éven belül fixált hitelek aránya elenyésző, ilyet nem nagyon folyósítanak a bankok.

Ha az – egyébként növekvő – kamatokat az infláció fényében vizsgáljuk, akkor még mindig nem olyan rossz a helyzet. A márciusi infláció 25,2 százalék volt, és ehhez képest a 9-10 százalékos hitelkamatok még mindig nagyon kedvezőnek számítanak. Ez az érték még az előző éves átlagos inflációnak is alatta marad, ami 14,5 százalék volt.

Amikor lakáshitelt keresünk, érdemes hitelkalkulátorral kezdenünk. Mivel itt beállíthatjuk, hogy mekkora hitelösszegre van szükségünk, illetve mekkora jövedelemből törlesztenénk a hitelt, sokkal pontosabb képet kapunk arról, hogy milyen kondíciókkal számolhatunk, illetve milyen hiteltörlesztőkkel tervezhetünk.

A példánál maradva: ha 15 millió forintot igényelnénk 20 évre, és ehhez 500 ezer forintos havi nettó jövedelmet igazolnánk, ezt a hitelt az UniCredit banknál havi 129 579 forintos törlesztőrészlet mellett kapjuk meg. Ez egy 10 éves futamidejű lakáshitel, ami mellé a bank kéri, hogy nála számlát nyissunk, és a jövedelmünket oda érkeztessük.

A MagNet Bank ugyanezt a hitelt havi 136 069 forintos törlesztőrészlettel adja, szintén 10 éves futamidő mellett, és jövedelemátutalással együtt.

Ha végig fix hitelt keresünk, akkor érdemes megnézni a CIB Bank ajánlatát. A havi törlesztőrészlet itt 131 200 forint lesz, de azt érdemes tudni, hogy ez már zöld kamatkedvezményt is tartalmaz. Az ingatlanunknak tehát energiahatékonynak kell lennie.

Kedvezmények zöld hitelcélokra és zöld fogyasztóbarát lakáshitel

A zöld hitelcélok egyre inkább előtérbe kerülnek a banki hitelezésben is. A Növekedési Hitelprogram részeként kínált Zöld hitel óriási népszerűségnek örvendett, és nagy űrt hagyott maga után. Az energiatakarékosság fontos szempont a lakásépítésnél és a lakásvásárlásnál a magas energiaárak miatt, ezért ennek a hitelezésben is egyre inkább meg kell jelennie.

Több bank kínál személyi kölcsönöket vagy lakáshiteleket kifejezetten zöld kedvezményekkel, és 2023 áprilisában megjelent a zöld minősített fogyasztóbarát lakáshitel is. Ezt energiahatékony új lakások építésére, használt és új lakás vásárlására fordíthatjuk, és – ami az NHP zöld hitelből hiányzott – korszerűsítésre, felújításra is igényelhetjük.

A feltételek egy része ismerős lehet a zöld hitelnél előírtakból. A hitelcélként szolgáló lakásnak ugyanis el kell érnie a legalább BB energetikai besorolást, illetve primer energiaigénye nem haladhatja meg a 80 kWh/m2/év értéket. Felújításnál van egy másik lehetőség is, ha maga az épület nem éri el a BB energetikai besorolást. A munkálatok révén legalább 30 százalék primer energiaigény-csökkentést kell elérni.

Zöld fogyasztóbarát lakáshitel keretében a bankok folyósítási díjat nem számíthatnak fel, és kamatkedvezményeket is adhatnak. Ha lakást vásárolnánk, mindenképpen érdemes az energiahatékonyság felé mennünk, hiszen így sokkal kevesebbe fog kerülni az otthonunk fenntartása, és az ingatlanunk a lakáspiacon is többet fog érni.

Reménykedhet, akinek már van lakáshitele

Csütörtökön Nagy Márton gazdaságfejlesztési miniszter azt mondta az RTL-nek  a lakáshitelek június végén lejáró kamatstopjáról: „Nem akarom megelőlegezni a kormány döntését, de a kormánynak felelőssége az, hogy védje a családokat.” Mivel Nagy Márton egész évre magas hitelkamatokkal számol, ennek alapján könnyen elképzelhető, hogy kormány újra meghosszabbítja a kamatstopot, máskülönben jelentősen megugrana a jelenleg védett lakáshitelek törlesztőrészlete. 

A szerző a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.

Nyitókép: Pxfuel