2026. augusztus 24. 11:00
Megvan az álomlakás, az adásvételhez pedig már össze is gyűlt a vételár tizede? Ez még nem jelenti azt, hogy a bank automatikusan megadja a fennmaradó összeget. A 10 százalékos önerő valódi könnyítés lehet, de sokan éppen itt számolják el magukat, és csak a foglaló kifizetése után jön a kellemetlen meglepetés. A BiztosDöntés.hu szakértője segít eligazodni a szabályok között, megmutatja, miből szerezhető elég önerő, és mire kell még figyelni a hitelfelvételkor.
A lakásvásárlók számára az utóbbi időben jól csengő mondattá vált, hogy akár 10 százalék önerő is elég lehet. Ezzel számos piaci lakáshitel vagy Otthon Start igénylése előtt álló vásárló számára nyílt meg az út a könnyebb otthonteremtés felé.
Egy 60 millió forintos lakásnál ez papíron 6 millió forint saját pénzt jelent, a fennmaradó részt pedig piaci vagy támogatott lakáshitel fedezheti. Csakhogy a bank nem pusztán a vételárat nézi, és nem csak azt vizsgálja, van-e a számlán legalább 10% önerő.
A végső hitelösszeg három kérdésen múlhat: valóban jogosult vagy-e a kedvezőbb önerőre, mennyire értékeli az ingatlant a bank, és a jövedelmed elbírja-e a törlesztőt.
A 10 százalék nem csak az Otthon Startnál jöhet szóba
A főszabály továbbra is az, hogy forint alapú lakáshitelnél a hitel összege legfeljebb a fedezetként bevont ingatlan értékének 80 százaléka lehet. Ez gyakorlatban általában legalább 20 százalék önerőt jelent. Az MNB adósságfék-szabályai azonban két esetben megengedik – meghatározott feltételek teljesülése esetén –, hogy a vásárlók az ingatlan értékének akár 90 százalékáig kapjanak finanszírozást. Ez nem egy külön Otthon Start-kedvezmény: megfelelő feltételekkel piaci lakáshitelnél is működhet.
A kedvezőbb limithez ugyanakkor az is szükséges, hogy a forinthitel kamata legalább 10 évre, vagy a teljes futamidőre rögzített legyen, vagyis csak a legalább 10 évig, vagy végig fix lakáshiteleknél érhető el.
1. Első lakásvásárlásnál
A kedvezőbb, akár 90 százalékos finanszírozás akkor lehet elérhető, ha sem az igénylőnek, sem az ügyletbe bevont adóstársnak nincs és korábban sem volt lakóingatlanban legalább 50 százalékos tulajdoni hányada.
Ez a szabály nemcsak a jelenlegi ingatlantulajdont vizsgálja. Az is kizárhatja a 10%-os önerő lehetőségét, ha valakinek korábban volt legalább 50%-os tulajdona egy lakásban vagy házban – akkor is, ha azt az ingatlant már évekkel ezelőtt eladta. Az életkor ugyanakkor már nem feltétel: a 41 év feletti első lakásszerzők is élhetnek a lehetőséggel.
Kivétel lehet az örökölt lakástulajdon: ha az ingatlant jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terheli, az nem feltétlenül zárja ki a kedvezményt. Ez tipikusan akkor fordul elő, ha valaki öröklés útján szerzett tulajdont, de a túlélő szülő haszonélvezőként jogosult az ingatlan használatára.
2. Energiahatékony, „zöld” ingatlannál
A másik eset, amikor akár 10 százalék önerő is elegendő lehet, az energiahatékony lakás vásárlása vagy építése. Itt nem számít, hogy az igénylőnek van-e már másik lakása, és életkori korlát sincs.
Vásárlásnál vagy építésnél az ingatlannak egyszerre kell megfelelnie két feltételnek:
- az energetikai tanúsítvány szerinti besorolása legalább A+ legyen;
- az összesített energetikai jellemzője legfeljebb 68 kWh/m²/év lehet.
A kedvezőbb finanszírozási limit energetikai korszerűsítésnél is szóba kerülhet. Ilyenkor vagy az a cél, hogy az ingatlan besorolása a felújítás után legalább „A” legyen, miközben az összesített energetikai jellemző nem haladja meg a 76 kWh/m²/év értéket, vagy a munkálatoknak legalább 30 százalékkal kell csökkenteniük a primerenergia-igényt.
Az Otthon Start csak egy lehetséges út
Az Otthon Startnál a program szabályai legalább 10 százalék saját erőt írnak elő, de a kölcsönhöz továbbra is meg kell felelni a banki hitelbírálatnak és az MNB korlátainak. Előfordulhat tehát, hogy valaki jogosult a támogatott hitelre, mégsem kapja meg a vételár 90 százalékát finanszírozó hitelt.
Amitől mégis kevés lehet a 10 százalék
A fenti két eset csak azt jelenti, hogy a jogszabály megengedi a 90 százalékos finanszírozást. Nem azt, hogy a bank köteles is ennyi hitelt adni.
A bank akkor is kérhet több önerőt, ha:
- a banki értékbecslés alacsonyabb a vételárnál;
- az ingatlan állapota, típusa vagy elhelyezkedése kockázatosabb;
- a bank saját belső szabályai szigorúbbak;
- az igénylő jövedelme alapján nem fér bele a nagyobb hitel törlesztője;
- meglévő hitelek, hitelkártya- vagy folyószámlahitel-keret csökkentik a felvehető összeget.
A 90 százalékos limitet ráadásul nem automatikusan a vételárra, hanem a bank által megállapított forgalmi értékre számítják. Ha az értékbecsléskor a forgalmi érték alacsonyabb a vételárnál, a vásárlónak több saját forrásra lehet szüksége.
A 10 százalék önerő tehát nem automatikus kedvezmény, hanem jogszabályi maximum. Első lakásvásárlóként vagy megfelelően energiahatékony ingatlan vásárlásakor piaci és támogatott lakáshitelnél is elérhető lehet, de a végső döntést minden esetben a bank hitelbírálata, az értékbecslés és az igazolt jövedelem dönti el.
Egy pár 60 millió forintért vásárolna lakást. 6 millió forint önerővel kalkulálnak, és 54 millió forint hitelt terveznek felvenni. Ez valóban kijöhetne a 90 százalékos finanszírozás mellett – de csak akkor, ha a bank is 60 millió forintra értékeli az ingatlant.
Ha az értékbecslő szerint a lakás piaci értéke inkább 55 millió forint, akkor a maximális hitelösszeg 90 százalékos finanszírozással sem 54, hanem legfeljebb 49,5 millió forint lehet. A különbözet máris 4,5 millió forint. Ennyivel több saját pénzre lehet szükség, mint amennyivel a vevő eredetileg számolt.
Ezért veszélyes kizárólag a hirdetési árból kiindulni. A túlárazott, erősen felújítandó, nehezebben értékesíthető vagy bizonytalan jogi helyzetű ingatlanoknál nagyobb az esélye annak, hogy az értékbecslés eltér a kialkudott vételártól.
A bank nemcsak a lakást, téged is „beáraz”
Ha az önerő és az ingatlan értéke rendben, a hitelhez a jövedelemnek is el kell bírnia a havi törlesztőt. Ezt a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, vagyis a JTM szabály korlátozza.
A bank figyelembe veszi az összes ismert havi hitelterhet. Nemcsak a meglévő személyi kölcsön vagy autóhitel számít, hanem a hitelkártya- és folyószámlahitel-keret is csökkentheti a vállalható havi törlesztő összegét. Sok igénylő ezen csúszik el: hiába nem használja a hitelkártyáját, a rendelkezésre álló keret a bank szemében potenciális adósság.
A 10 százalékos önerő ráadásul nagyobb hitelösszeget jelent, ami értelemszerűen magasabb törlesztőt is hoz magával. Vagyis könnyen előfordulhat, hogy a fedezet alapján felvehető lenne a hitel, de a jövedelem már nem elég hozzá.
Az önerő tehát csak az egyik belépő a lakáshitelhez. A bank egyszerre nézi a fedezetet, az igazolt jövedelmet, a meglévő tartozásokat és az ügyfél pénzügyi múltját.
A vételáron felül is kell pénz
A 10 százalékos önerő csábító, de különösen fontos, hogy ne költsd el az utolsó forintig a megtakarításodat. A vételáron felül is érkeznek költségek egy ingatlan megvásárlásakor:
- vagyonszerzési illeték;
- ügyvédi díj;
- közjegyzői költség;
- értékbecslés;
- földhivatali ügyintézés;
- költözés és felújítás;
- lakásbiztosítás;
- bútorok, gépek, kisebb-nagyobb javítások.
Egy első lakás ritkán kulcsrakész pénzügyi döntés. Aki a teljes tartalékát önerőként teszi be, az könnyen kiszolgáltatottá válhat egy váratlan kiadásnál – miközben a hiteltörlesztő már a következő hónaptól esedékes.
Mielőtt foglalózol, ezt a három dolgot ellenőrizd
Az adásvételi szerződés aláírása és a foglaló kifizetése előtt érdemes megállni egy pillanatra. A 10 százalék önerő jól hangzik, de csak akkor elég, ha a bank is ugyanúgy látja a helyzetet.
- Biztosan jogosult vagy a 10 százalékos önerőre? - Ne csak azt nézd, van-e most lakásod. Az is számíthat, volt-e korábban neked vagy az adóstársadnak legalább 50 százalékos tulajdona lakóingatlanban. Fontos, hogy alaposan járj utána a kapcsolódó feltételeknek.
- Mi történik, ha a bank kevesebbre értékeli a lakást? - Előfordulhat, hogy a bank értékbecslője nem annyit állapít meg az ingatlan értékének, amennyiért megvennéd. Ilyenkor a különbözetet neked kell kipótolnod, amire érdemes előre felkészülni.
- A hitel törlesztője valóban belefér a havi költségvetésedbe? - Számolj minden kiadással, meglévő hitellel, hitelkártya- és folyószámlahitel-kerettel, valamint az új lakás fenntartási költségeivel is. A cél nem az, hogy éppen átmenjen a hitelbírálaton, hanem hogy a törlesztő fizetése mellett is maradjon pénzed váratlan helyzetekre.
Mielőtt foglalót fizetnél, érdemes egy lakáshitel kalkulátorral előzetesen megnézni, milyen hitelösszeg és havi törlesztő lehet reális a saját jövedelmeddel, meglévő kötelezettségeiddel és a kiválasztott ingatlan árával.
Fotók: Magnific