Már egy átlagpanelhez is óriási lakáskölcsön kell, még jó, ha belefér a fizetésünkbe

Az állami rezsitámogatás tavalyi átalakítása, az átlagfogyasztás feletti piaci energiaár a lakáspiacra is jelentős hatást gyakorolt, a vevők érdeklődése megnőtt az alacsony energiafelhasználású ingatlanok iránt. A „megfizethető” kategóriába sorolt panellakások iránt is élénkült az érdeklődés. Különösen a panelprogramos házakban lévő (azaz szigetelt, fűtéskorszerűsítésen átesett, egyedi fogyasztásmérőkkel felszerelt) lakások iránt. Fontos szempont lett a távfűtés, amelynek díja egyelőre nem emelkedett a lakosság számára.

A megelőző időszak kiemelkedő forgalma után az év végére a magas infláció, a növekvő megélhetési költségek és az emelkedő hitelkamatok miatt megcsappant a kereslet az ingatlanpiacon, ami az idei év eddigi hónapjaira is jellemző maradt. A panelek iránt viszont a téli szezonális hatástól eltekintve megmaradt az érdeklődés, szakértők szerint a kiszámítható költségek miatt vonzók maradtak a lakást keresők számára.

A panelek kínálati ára nem nagyon mozdult lefelé például Budapesten, Győrben és Deberecenben az Ingatlannet.hu adatbázisában: jelenleg Budapest X. kerületében 736 ezer, míg Budán, a XI. kerületben 924 ezer forint az átlagos négyzetméterár. Győrben 625 ezer, Debrecenben 693 ezer forintért hirdetik átlagosan a tulajdonosok az ilyen lakásokat. (Ezek kínálati árak, így a kialkudott vételár lehet valamivel alacsonyabb.)

Egy ötven négyzetméternél kicsit nagyobb panellakásért Budapest X. kerületében átlag 35 millió, míg Budán, a XI. kerületben már több mint 50 millió forintot kérnek. Győrben 31 millió, Debrecenben 34 millió, Szegeden 30 milliót, Miskolcon 20 millió, Nyíregyházán 26 millió forint körül alakul az átlagár. Kaposvári panelből kevés a hirdetés, ezek négyzetméterára átlag 500 ezer forint, az ötven négyzetméter körüli panel átlagára 26 millió forint.

Mennyi törlesztőt fizethet gyerek nélkül?

Miskolcon egy 16 millió forintos lakáshitellel és a minimális, 20 százalékos önerővel már vásárolható legalább 50 négyzetméteres panellakás. (A bankok legfeljebb az ingatlanfedezet értékének 80 százalékáig nyújthatnak hitelt.) Nyíregyházán és Kaposváron egy 20 milliós lakáshitelhez éppen nem elegendő a 20 százalékos saját erő, azt még 800 ezer forinttal ki kell egészíteni a lakásvásárláshoz.

A hasonló nagyságú budapesti, szegedi, győri és debreceni panelek vételénél nagyobb önerő szükséges (10-30 millió forint), ha a vásárlók nem kívánnak 20 milliónál nagyobb lakáshitelt felvenni. Az önerő rész állami támogatással, a házaspároknak babaváró hitellel (legfeljebb 10 millió, amiből 7,5 millió forintot számíthatnak be önerőnek), valamint családi otthonteremtési kedvezménnyel (csok) növelhető. A jogosultaknak a kölcsönt is babavárós és/vagy csokos hitellel érdemes kombinálni, hogy megfizethetőbb maradjon a havi törlesztőjük.

Ha a lakásvásárlók 20 milliónál is nagyobb hitelt igényelnének, és a bank megadja a 80 százalékos finanszírozást, akkor egy debreceni 34 millió forint vételárú lakás vásárlásához – gyerek és állami támogatás nélkül – 27,2 milliós kölcsön kell. Egy ekkora hitel felvételéhez az adósnak önállóan vagy adóstárssal együtt legalább 500 ezer forint nettó jövedelemmel kell rendelkezni. Húsz éves futamidővel számolva így is magas, 240 ezer forint körüli havi törlesztőt fizethetnek a Bank360.hu lakáshitel-kalkulátorában jelenleg legkedvezőbb banki ajánlatokra. A hitelfelvételi költségeket jelző teljes hiteldíj-mutató (THM) a legkedvezőbb ajánlatoknál 9,07 és 9,1 százalék. Így a futamidő végén a hitelösszeg több mint dupláját, 57,5 millió forintot fizethetnek vissza az adósok a banknak. Hatszázezer forint és annál magasabb jövedelem esetén 238 ezer forintos havi lakáshitel-törlesztővel számolhatnak húsz évre.

Mennyi a törlesztője a 40 milliós hitelnek?

Egy budapesti 50 milliós panelhez mindenképpen ajánlatos 20 százaléknál (10 millió forint) nagyobb önrésszel rendelkezni, vagy kamattámogatott hitelt is felvenni. Ha mégsem lenne tízmilliónál nagyobb forrása a lakásvásárlóknak, és vállalnak 40 millió forintos jelzáloghitelt, akkor legalább 600 ezer forint nettó jövedelemmel kell rendelkezniük. A legolcsóbb banki ajánlattal – 9 százalék alatti THM-mel – 20 éves futamidővel havi 348 ezer forint, míg 25 éves futamidővel havi 323 ezer forint törlesztőt fizethetnek. (A törlesztőrészlet összege ugyan belefér a 60 százalékos JTM-korlátba, de kétséges, hogy a fennmaradó jövedelemből származó bevételből meg tud-e élni a család.) Így a 20 éves futamidő végéig 83,6 millió forintot, a 25 éves futamidő végéig pedig 97 millió forintot kellene visszafizetni a hitelfelvevőknek.

Mi a JTM-korlát?

Az adós havi törlesztője – 10 éves vagy hosszabb kamatperiódusú, illetve végig fix kamatozású jelzáloghitel esetén – félmillió forint alatti nettó jövedelemmel a jövedelem legfeljebb 50 százaléka lehet. A félmilliót elérő vagy meghaladó összegű jövedelem esetén pedig a 60 százaléka a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató (JTM), más néven az adósságfék szabály alapján. Ilyenkor nem csak az új hitelt, hanem az adós egyéb fizetési kötelezettségeit is figyelembe kell venni a mutató meghatározásakor. A bankok a megélhetési költségekre tekintettel ennél is szigorúbban korlátozhatják a havi törlesztő, így a felvehető hitel összegét, azt is vizsgálják ugyanis, hogy az adós a törlesztő kifizetése mellett meg tud-e majd élni a fizetéséből.

Mennyi a törlesztője a 20 milliós hitelnek?

Jelenleg 20 millió forintos jelzáloghitelt – a legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatozású hitelek közt – a legalacsonyabb kamattal, 8,59 százalékon lehet felvenni az 500 ezer forint nettó jövedelemmel rendelkezőknek, 20 éves futamidővel. A költségeket jelző teljes hiteldíj-mutató (THM) 9,07 százalék, így havi 176 ezer forintos törlesztővel húsz év alatt a hitelösszeg több mint dupláját, 42,3 millió forintot kell visszafizetni a banknak.

Félmilliós jövedelemmel 9,07 és 9,78 százalék közötti THM-mel lehet most piaci kamatozású lakáskölcsönt felvenni a lakáshitel kalkulátor ajánlatai alapján. Ezeknél feltétel, hogy az adós a jövedelmét a banknál vezetett számlájára utaltassa.

A 20 milliós lakáshitel futamidejének 20-ról 25 évre emelésével a havi törlesztőrészlet több mint tízezer forinttal csökkenthető félmilliós nettó jövedelem esetén, de a hitelért már 7,5 millió forinttal többet, 49,8 millió forintot kellene visszafizetni a 25 éves futamidő végén.

Mennyi a törlesztő 600 ezres vagy magasabb jövedelemmel?

Magasabb jövedelemmel kedvezőbb a THM: ha az adósnak egyedül vagy az adóstársával együtt 600 ezer forint, illetve azt meghaladó jövedelme van, 8,97 és 9,56 százalék közötti THM-mel érhetők el 20 milliós jelzáloghitelek.

A húsz év alatt visszafizetendő összeget tekintve most a legjobb ajánlat 8,97 százalékos THM-mel 175 ezer forintos havi törlesztő, amivel a futamidő végéig 42 millió forintot kell az adósnak fizetni a hitelért cserébe (az első 10 éves kamat alapján becsülve).  

Ennél kisebb, 400 ezres jövedelemmel a lakáshiteles elég magas THM-mel (9,24-9,78 százalék) és törlesztőrészlettel (178-184 ezer forint) számolhat, ha most vesz fel húsz évre 20 millió forint lakáshitelt. Így a teljes, futamidő alatti hitelköltség 42,8-44,3 millió forint között alakul.

Az MNB által minősített fogyasztóbarát lakáshitelek 9,4 és 9,78 százalék közötti THM-mel érhetők el a félmilliós nettó jövedelemmel rendelkezőknek, ami 180-184 ezer forintos havi törlesztővel, húsz év alatt 43,2 és 44,3 millió forint visszafizetését jelenti.

A magasabb, legalább 600 ezer forint nettó jövedelmet igazolni tudók pár ezer forinttal kedvezőbb havi törlesztővel szerződhetnek fogyasztóbarát lakáshitelre is: 9,36 és 9,56 százalék közötti THM-mel, 178-181 ezer forintos havi törlesztőrészlettel, húsz év alatt 43-43,7 millió forintot fizethetnek vissza az adósok.

Százmilliós panelt is árulnak

Jelenleg a legdrágább panellakás az Ingatlannet.hu kínálatban egy budapesti, a XIII. kerület, Katona József utcai társasházban lévő (a West End bevásárlóközponttal szemben), 115 négyzetméteres lakás, amelynek az irányára 108 millió forint. A 2. emeleti, 5 szobás ingatlant – a képek tanúsága szerint – korábban irodaként is használták. A hirdetmény szerint a ház szigetelt, a lakás jó állapotú, a rezsije a közös költséggel együtt havonta nagyjából 80 ezer forint.

A szerző a Bank360 munkatársa.

Fotó: MTVA/Bizományosi: Jászai Csaba