2026. január 12. 9:15
2025-ben a lakáshitelek piaca minden korábbi rekordot megdöntött - ez már úgy is biztos, hogy a decemberi folyósítási adatokat nem ismerjük. Bár a piac az Otthon Start Program előtti időszakban is jól teljesített, kétségtelen, hogy a program szeptemberi indulása újabb jelentős felfutást hozott a hitelpiacon.
Az Otthon Start iránti magas érdeklődés kapcsán időről időre találkozni lehet olyan véleményekkel, amelyek szerint a túlzottan nagy hitelfelvétel egy újabb, a devizaválsághoz hasonló helyzetet teremthet. Érdemes lehet tehát megvizsgálni, hogy milyen alapvető eltérések vannak a mostani, illetve a húsz évvel korábbi lakáshitelek között, és hogy a különbségek miatt miért kevéssé valószínű, hogy a devizaválsághoz hasonló folyamatok bontakozzanak ki.
A magyar lakáshitelezés történetében a 2000-es évek elején megjelenő devizaalapú hitelek utóbb komoly társadalmi és gazdasági következményekkel jártak. A 2000-es évek végén a svájci frankhoz és más devizákhoz kötött konstrukciók sok családot sodortak nehéz helyzetbe, mivel az árfolyamok elszabadulása révén jelentősen megemelkedtek a törlesztőrészletek.
Az akkor átéltek miatt pedig most is sokan aggódnak, hiszen azt látják, hogy a hitelektől való – a 2010-es évek közepéig jól kitapintható – félelem mostanra jórészt elpárolgott, és hónapról hónapra egyre magasabb az újonnan kötött lakáshitelek szerződéses összege.
Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a devizaválság óta eltelt időszakban a hazai szabályozás és a banki gyakorlat is jelentősen átalakult, aminek eredményeként az Otthon Start Program keretében kínált lakáshitelek teljesen más kockázati profilt képviselnek, így jelenleg nem is tűnik valószínűnek, hogy egy újabb devizaválsághoz hasonló krízis tudna kialakulni.
A devizahitelezés kockázatai
A 2000-es években a devizahitelek vonzerejét az alacsonyabb kamatszint adta, vagyis ezek a hitelek és lényegesen olcsóbbak voltak, mint az akkori forinthitelek. Sőt, a 2000-es évek közepén volt egy néhány éves időszak, amikor a forint árfolyama erősödött, tehát a devizahitelesek eleve alacsonyabb törlesztői átmenetileg még tovább csökkentek is. Akkoriban senki sem gondolt abba bele, hogy ezek a kedvezőnek tűnő folyamatok a forint árfolyamának gyengülése és/vagy a nemzetközi kamatkörnyezet emelkedése a visszájukra is fordulhatnak.
Egészen a 2008-as világgazdasági válságig, amikor is pontosan ez történt – a forint árfolyamának jelentős gyengülése következtében drasztikusan megemelkedtek a havi törlesztőrészletek, ráadásul az akkori szabályozás nem nyújtott megfelelő védelmet a hitelfelvevőknek, így a bankok könnyen átháríthatták rájuk a válság nyomán elszenvedett veszteségeiket.
Ezzel szemben a jelenlegi Otthon Start Program teljesen más alapokra épül. Az egyik, ha nem a legfontosabb különbség, hogy a hitelek forintalapúak, tehát így árfolyamkockázat nem merül fel. Ráadásul a devizahitelek esetében jellemzően rövidek voltak a kamatperiódusok, míg az OSP esetében a kamatozás jellemzően fix vagy hosszabb időszakra rögzített, így kiszámíthatóvá teszi a törlesztést.
A szabályozás is szigorúbbá vált, a bankok kötelesek részletesen tájékoztatni a hitelfelvevőket, és a Magyar Nemzeti Bank (MNB) is folyamatosan ellenőrzi a hitelezési gyakorlatot. A konstrukciókhoz kapcsolódó állami támogatások és kamattámogatások tovább csökkentik a kockázatot, és elősegítik a stabil törlesztést. (Itt érdemes megjegyezni, hogy a 2000-es évek elején is léteztek támogatott lakáshitelek – a devizahitelek nem is váltak igazán népszerűvé addig, amíg ezek elérhetők voltak. Csakhogy ezek jelentős terhet jelentettek az állami költségvetésnek, így 2003 őszén kivezetésre kerültek. Ezután indult meg a devizahitelezés felfutása.)
Miért kevéssé valószínű egy újabb hitelválság?
A devizaválságot alapvetően az árfolyamingadozás okozta. Mivel a mai lakáshiteleket forintban nyújtják, így ez a kockázat megszűnt. Továbbá, az 5-10 évre, vagy akár a futamidő végéig fixált kamatperiódusú lakáshitelek esetében a törlesztőrészletek csak néhány évente, vagy akár egyszer sem változnak a futamidő alatt.
Emiatt tehát egy nemzetközi gazdasági válság idején a mostani lakáshitelesek sokkal kevésbé kitettek a negatív pénzügyi folyamatoknak, szemben a devizahitelekkel, melyek annak idején sokszor változó kamatozásúak voltak, illetve maguk a bankok is rövid lejáratú forrásokból finanszírozták ezeket.
A szabályozás szigorítása, a banki gyakorlat átalakulása és az állami támogatások mind hozzájárulnak ahhoz, hogy a lakáshitelezés sokkal biztonságosabb legyen. A pénzügyi rendszer tanult a korábbi válságból, és olyan mechanizmusokat épített be, amelyek megakadályozzák a hasonló helyzetek kialakulását.
És a személyi hitelek?
Az utóbbi években a személyi hitelek piaca is jelentősen bővült. Ezek a konstrukciók fedezet nélküli kölcsönök, amelyek gyorsan és rugalmasan igényelhetők. Bár a kamatszintjük magasabb, mint a lakáshiteleké, a kockázatuk más jellegű. Mivel forintban nyújtják őket, árfolyamkockázat itt sem áll fenn. A szabályozás szigorúan korlátozza a maximális kamatszintet és a teljes hiteldíj mutatót, így a fogyasztók védelme biztosított. A bankok kötelesek alaposan vizsgálni az ügyfelek jövedelmi helyzetét, és csak olyan hitelt nyújthatnak, amelynek törlesztése reálisan vállalható - a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) is ezt a célt szolgálja. Emiatt a személyi hitelek felfutása sem jelent olyan rendszerszintű veszélyt, mint amilyet annak idején a devizahitelek.
Összegzés: a hitelek biztonságosabbak, de új kockázatok jelentek meg
A jelenlegi Otthon Start Program és a személyi hitelek piaca alapvetően eltér a 15–20 évvel ezelőtti devizahitelezési gyakorlattól. A forintalapú konstrukciók, a fix kamatok, a szigorú szabályozás és az állami támogatások mind hozzájárulnak ahhoz, hogy a lakosság biztonságosabb környezetben vehessen fel hitelt.
A devizaválsághoz hasonló krízis kialakulása ezért nem valószínű, és a személyi hitelek felfutása sem hordoz olyan rendszerszintű kockázatot, amely a pénzügyi stabilitást veszélyeztetné. A magyar hitelpiac tanult a múlt hibáiból, és ma sokkal erősebb védelmi mechanizmusokkal működik, ami hosszú távon a családok és az egész gazdaság biztonságát szolgálja.
Ami jelenleg mégis kockázatot jelenthet, az az ingatlanok árának drasztikus emelkedése. Az MNB november végén megjelent Pénzügyi stabilitási jelentése például kiemelte, hogy a lakásárak jelenleg meghaladják a fundamentumok által indokolt szintet, a felülértékeltség pedig növeli egy lakásár-korrekció kockázatát, ami negatívan hatna a hitelek fedezettségére is. Ez elsősorban az alacsony önerővel megvalósuló ügyletek esetében jelenthetne kockázatot, hiszen egy ilyen korrekció esetén elméletileg előfordulhatna, hogy az ingatlan értéke nem fedezi az adósok tőketartozását.
Ez viszont még egy ilyen korrekció esetén is csak akkor válna valós problémává, ha az adósok valamiért szeretnék eladni az ingatlant, és az így befolyó összegből rendezni tartozásukat. A hitel „terv szerinti” fizetése esetén azonban ez sem jelentene problémát, hiszen az ingatlan éppen aktuális piaci ára nem befolyásolná a havi törlesztőrészletet, illetve az adós fizetőképességét sem.
Fotók és grafika: Pexels