Sokkoló hatása lesz a városi családokra a csok és a babaváró elvesztésének

Sokkoló hatással lehet az ingatlanpiacra és a lakáshitelezésre is a kormány nemrég bejelentett két intézkedése: a babaváró támogatás szigorítása és a városi csok eltörlése. Az utóbbi intézkedést azzal indokolták, hogy városban már semmire sem elég a támogatás, csak falun van értelme. A 2630 preferált kistelepülésen használt lakások vásárlására és felújítására még növelik is a támogatási összegeket, hogy még vonzóbb legyen a konstrukció.

Tény, a családi otthonteremtési kedvezményen (csok) belül a falusi változat vált kelendőbbé az elmúlt években – még úgy is, hogy a kedvezményezett kistelepülések együttes lélekszáma messze elmarad a többiekétől, amit a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Lakáspiaci jelentése is megerősít. Az eredeti csokot 2016-ban vezették be, és 2022 végéig összesen több mint 700 milliárd forintnyi támogatás ment ki a családokhoz. Ennek a speciális, kedvezményes változata, a falusi csok 2019 közepén jelent meg, és a bevezetése óta folyamatosan magas a részaránya a csokon belül, jelenleg valamivel 50 százalék fölött van.

Falusi csokra az indulástól 2022 végéig több mint 191 milliárd forintnyi szerződést írtak alá, ez azt jelenti, hogy ebben az időszakban az összes csok-szerződés 45 százaléka falusi volt. Ha maradnak az arányok, akkor jövőre a csok-igények akár fele is eltűnhet a piacról. Ezt a kiesést az sem fogja valószínűleg kompenzálni, hogy a preferált kistelepülésen a korábbinál valamivel nagyobb támogatást kaphatnak az igénylők.

A csok nagy előnye, hogy a vissza nem térítendő támogatás mellé kedvezményes kamatozású hitel is jár. Az ügyfelek számára 3 százalékos kamatú lakáshitel pedig nagyon kedvezőnek számított az utóbbi időben, amikor a piaci lakáshitelek kamata 10 százalék körül járt. Ennek is köszönhető, hogy a támogatott hitelek súlya az elmúlt években megnőtt. 2018 őszén például még olyan kedvezőek voltak a piaci kamatok, hogy a lakáshitelek mindössze 4-5 százaléka volt támogatott, a többit piaci alapon igényelték.

Az idén viszont a támogatott lakáshitelek aránya az összes lakáshitel-szerződésen belül már 20 százalék körül van – és ez jóformán mind csok-hitel. 

Két gyereknél új és használt lakásra is 10 millió, három vagy több gyerekre pedig 15 millió forintnyi kedvezményes hitelt igényelhetnek az idén a családok. 

A csok mellé sokan vesznek fel a támogatotton túl piaci kamatozású kölcsönt is. Jelenleg a friss lakáshitelek mintegy 30 százaléka kapcsolódik már csokhoz, vagyis ez a támogatás az egyre szűkülő lakáshitelpiac egyik motorja, elvesztése a nem támogatott kölcsönök igénylésére is negatívan hathat azoknál, akik támogatás nélkül nem tudnak már lakást venni.

A babaváró szigorítása sokkolhatja a hitelpiacot

A teljesen támogatássá tehető kedvezményes babaváró hitel szigorítása még tovább szűkítheti a családok lakáshoz jutási lehetőségét, és a többi támogatott hitel piacát is. Jövőre csak azok a házaspárok juthatnak hozzá a 10-ről 11 millió forintra emelkedő kölcsönösszeghez, akiknél a pár nő tagja nem töltötte még be a 30. életévét. Ha 30-41 év közötti a házaspár nő tagja, csak akkor kaphatják meg a támogatott hitelt, ha orvosi papírokkal igazolják a várandósságát.

A különféle statisztikák alapján ez a szigorítás komoly visszaesést eredményezhet az igénylésekben. A KSH adatai szerint 2018-ban az első házasságkötés időpontja átlagosan 30,1 év volt, és a gyerekek több mint felét (51,1 százalékát) 30 évesnél idősebb anyák szülték meg. A 30 éves nők 55,9 százaléka gyermektelen volt az öt évvel ezelőtti felmérés szerint, 24,2 százalékuknak volt egy gyermeke, 13,1 százalékuk kétgyemekes, és csak a maradék 6,8 százaléknak volt három vagy több gyermeke.

Az MNB Hitelezési folyamatok című kiadványának adatai szerint a babaváró támogatást igénylő 18-41 éves nők 59 százaléka volt gyermektelen, 26 százalékuk egy, 11 százalékuk pedig két gyereket nevelt a hitel felvételekor. Az MNB adataiból az is kiderül, hogy a babaváró támogatás bevezetése után a lakossági hitelfelvétel a legnagyobb mértékben 30-34 éves korosztályban ugrott meg, ez a korosztály csaknem 50 százalékkal nagyobb arányban részesedett a teljes lakossági hitelfelvételből 2019 közepétől kezdve, mint azt megelőzően. Kiugró mértékben nőtt a lakossági hitelpiaci részesedése még a 25-29 éveseknek is, de az ennél fiatalabbak már nem kapkodtak olyan nagy számban a támogatott hitelért.

Ez így együtt azt jelenti, hogy a 30 fölöttiek nagy számban számítottak a babaváróra, vagyis 

nagyon sok házaspár eleshet jövőre ettől támogatástól. Köztük olyan viszonylag fiatalon szült anyák is, akik az első gyereküket ugyan 30 alatt vállalták, de mostanra már elmúltak 30 évesek, és a második, harmadik gyereküket tervezve vennének fel a hitelt.

Drága a lakás, magas az önerő

A babaváró támogatás kiesése pedig a teljes lakáshitelpiacot sokkolhatja. Az MNB felmérése szerint ugyanis a babaváró támogatást igénylő adósok kétharmada lakásvásárláshoz használta fel a hitelt, sokan további hitelekkel kiegészítve. A babavárósok csaknem fele – 415 ezer ügyfélből 197 ezer – egyéb hitellel is rendelkezett 2022 végén. 33 ezren felvették a babaváró mellé a kedvezményes csok-hitelt is, és további 5 ezer család igényelt más támogatott hitelt a babaváróhoz (például lakásfelújítási támogatáshoz kapcsolódó kölcsönt). 25 ezernél is több olyan család volt, amelyik a babavárót és a csokot még piaci kamatozású lakáshitellel is megfejelte, ők átlagosan 29 millió forintnyi tartozást halmoztak fel.

Erre a több tízmillió forintra pedig szükség van, ha lakáshoz akar jutni egy fiatal házaspár, az ingatlanárak ugyanis a csok 2016-os bevezetése óta elszálltak. A lakóingatlanok ára egy MNB-s felmérés szerint egész Európában Magyarországon nőtt a legnagyobb mértékben, 2015 óta 156 százalékkal emelkedett. Ugyanakkor az adósságfékszabályok szigorúak, ha hitelből szeretne valaki lakást vásárolni, legalább 25 százaléknyi önerőt elő kell teremtenie. Ebből 20 százalék a kötelező minimum, amit a bankok előírnak, a többi az illetékekre, költségekre megy el. Az illetéket a csokos lakásokra ugyan elengedik, de jövőre a városi csok kivezetésével ez a lehetőség a gyerekes családok számára a nagyobb településeken megszűnhet, és egyelőre még a falvak esetében is csak remélni lehet, hogy megmarad. A tanulmány azt is megállapítja, hogy

egy 35 év alatti fiatalnak, aki az első lakását szeretné megvásárolni, átlagosan 10 évig kell takarékoskodnia csupán az önerő előteremtésére. 

Ez pedig azt jelentheti, hogy ha a családtervezést fontolgató házaspárok az életkoruk vagy a kiszemelt település miatt elesnek az állami támogatásoktól, csak sokéves késéssel tudnak hozzájutni olyan lakáshoz, amelyben szívesen felnevelnék a gyerekeiket. Tehát a 30 év alatti nők, ha a férjükkel falun szeretnének gyereket nevelni, jövőre jobb helyzetbe kerülhetnek, mint az idén. Mások viszont nem, bár azok a 30 fölöttiek is hozzájuthatnak támogatott lakáshitelhez legalább, akik a preferált kistelepülések valamelyikén terveznek gyereket nevelni.

Budapesten semmi esély nem marad lakásvásárlásra

A 30 fölöttiek és a városokban letelepedni kívánók viszont a magas önerő és a magas piaci hitelkamatok miatt egyre nehezebben tudnak majd lakást venni. Ez pedig visszavetheti a gyermekvállalási kedvet is. Sokan ugyanis azért halogatják a gyerekvállalást, mert nem tudnak megfelelő méretű és minőségű lakást vásárolni, ahol felnevelhetik a gyermekeiket. Az MNB májusi Lakáspiaci jelentésében kijelenti: 

Budapesten már csak az otthonteremtési és családtámogatásokat leginkább igénybe venni képes, 3 gyerekes családok tudnak túlzott kockázatot jelentő anyagi kifeszítettség nélkül új lakást venni, ez is csupán a háromgyerekes családoknak szóló bőkezű csok és csok-hitel miatt lehetséges. 

Az átlagos jövedelmű, gyermek nélküli háztartások számára már csak rendkívül nagy anyagi kifeszítettség mellett lehetséges a hitelből történő lakásvásárlás.

Vidéken az otthonteremtési támogatásokkal most még akár egy új lakást is meg tudtak vásárolni hitelből a családok, támogatás nélkül viszont egy átlagos kétkeresős, kétgyermekes család még használt lakást sem tudna vásárolni anélkül, hogy ne rokkanjon bele a hiteltörlesztésbe.

A szerző a Bank360.hu munkatársa.

Nyitókép: Róka László/MTVA/Bizományosi