Elkeserítő tanulmány a jegybank elemzőitől – hogyan lesz itt egy fiatalnak lakása?

Elkeserítő tanulmányt tettek közzé a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szakértői a fiatalok lakáshoz jutási esélyeiről. Az ingatlanok ára az Európai Unióban Magyarországon nőtt a legnagyobb mértékben az elmúlt években, 2015-ös ár 256 százalékára emelkedett egy átlagos ingatlan ára. Messze nagyobb mértékben, mint a második Csehországban, ahol 221 százalék volt ez az arány, a harmadik Lettországban pedig pontosan a duplájára nőtt a lakások ára. 

Eközben a legtöbb nyugat-európai országban a 2015-ös ár 100-150 százalékán forognak a lakóingatlanok. 

Mindez azt eredményezte, hogy Magyarországon azoknak, akik első otthonukat akarják megvenni, háromszor akkora önerőt kell most letenniük az asztalra egy lakáshitelnél, mint 2014-ben. A tanulmány azt is megállapítja, hogy Magyarországon extrém magas a saját tulajdonú ingatlanban lakók aránya, 92 százalékos, lakást bérelni pedig drága, mivel átlagosan a jövedelem 47 százalékát elviszi a bérleti díj. Az ingatlanpiaci árak Magyarországon határozottan túlértékeltnek számítanak, ami nem kedvez az első lakásuk megvásárlását tervezőknek.

Tíz évet kell spórolni a minimális önerőhöz

Az első lakáshoz való hozzájutást nemcsak az árak emelkedése, de az úgynevezett adósságfék-szabályok is gátolják – állapítja meg a tanulmány. Egy lakás megvásárlásához az MNB most minimum 20 százalékos önerőt ír elő, de jellemzően legalább 25 százalékot kell a fiatalnak letenni az asztalra ahhoz, hogy a kezdeti költségekkel – illeték, ügyvédi díjak, közvetítői jutalékok – együtt hozzájuthasson a kiszemelt ingatlanhoz. 

Ez a 25 százalékos önerő a legmagasabb belépési küszöb a lakásvásárlásoknál az egész Európai Unióban.

A lakásvásárláshoz már 2015-ben is sokáig kellett gyűjteni a pénzt, mire összejött az önerő egy átlagos lakáshoz. Egy 40 év alatti munkavállalónak a statisztikák szerint erre 7,1 évre volt szükség. 

Most viszont már 10 évig kell takarékoskodni pusztán ahhoz, hogy az önerő meglegyen (minimális, 25 százalékos önerőt és a fizetés negyedének megtakarítását feltételezve). 

A Hitelintézeti Szemlében megjelent tanulmány azt is megállapítja, hogy az első lakásukat vásárlók medián életkora 32 év, általában kisebb önerővel rendelkeznek, kevesebb a jövedelmük, és gyakrabban vesznek fel lakáshitelt, mint azok, akik már a második vagy sokadik lakásukba költöznek.

Máshol kapnak kedvezményt a fiatalok, Magyarországon nem

Magyarországon az első lakásukat vásárló fiatalokra ugyanolyan előírások vonatkoznak most, mint minden más jelzálogadósra. Sok országban viszont kedvezményt adnak nekik a hitelfelvétel során annak érdekében, hogy gyorsabban és könnyebben lakáshoz jussanak. 

Ennek a demográfiai hatása is kedvező lehet, minél könnyebben tud ugyanis egy fiatal megfelelő méretű saját lakást vásárolni, annál korábban vállalhat gyereket. 

Ha ugyanis a szigorú hitelbírálati szabályok miatt csak kevés hitelhez jut hozzá, kicsi, szűkös lakást vesz majd, ahol nem férnek el a gyerekek.

Vannak országok, amelyekben az első lakás megvásárlásához adnak a hiteleknél kedvezményeket, máshol életkori korláthoz kötik ezt, utóbbit jellemzően 35-36 év körül határozzák meg. Több országban a hitelfedezeti arány 95-100 százalékig is elmehet a fiataloknál, vagyis alig kell önerő a hitelből vett lakáshoz. Igaz, egyes országokban az állami garanciaprogramban is részt kell venni a hitelfelvevőknek az önerő csökkentése érdekében, így próbálják mérsékelni a bankoknál jelentkező nagyobb kockázatot.

Lazítást javasolnak a jegybanknak a jegybank szakértői

Az MNB szakértői felvetik, hogy Magyarországon is lehetne hasonlóképpen csökkenteni a fiatal lakásvásárlók számára az önerőt, 5-10 százalékponttal magasabb hitelfedezeti arány az eddigi felére vagy háromnegyedére csökkenthetné az önerő előteremtéséhez szükséges időt. Mivel a fiatalok bére általában gyorsabban emelkedik az idősebbekénél, a jövedelemarányos törlesztőrészletre (JTM) vonatkozó szabályokon is lehetne enyhíteni az esetükben. Emellett a nem teljesítéssel kapcsolatos kockázatok csillapítására létre lehetne hozni itt is egy állami garanciaalapot, vagy pedig jelzáloghitel-biztosításhoz lehetne kötni a kölcsön felvételét.

A szakértői javaslat megfontolására és megvalósulására az elkövetkező években még nagyobb szükség lehet, hiszen éppen 2024-től szűkülnek be vagy szűnnek meg azok a családtámogatások sokak számára, ami éppen az önerőt, vagy annak pótlását jelentette a hitelből vett lakásnál. 

A csokot és a babaváró hitelt jellemzően éppen ehhez használták az igénylők.

Azoknak a fiataloknak, akik jövőre már gyerekvállalással sem tudják felvenni a csokot és a babaváró hitelt, sokmilliós önerőt kell valahonnan előteremteniük a lakásvásárláshoz. Ez azzal is járhat, hogy a 30 év fölötti nők még tovább halogathatják a gyerekválallalást, ha nem jutnak megfelelő méretű, minőségű lakáshoz. Sokan úgy gondolkoznak, hogy nem vállalnak gyereket, amíg albérletben laknak, vagy csak egy szoba-konyhára telik.

Egyelőre az adósságfék-szabályok lazítása sincs napirenden, sőt: a JTM előírásokon éppen most szigorított az MNB. Júliustól 500 ezerről 600 ezer forintra emelkedett az a minimális nettó jövedelem, amelytől kezdve a lakáshitel törlesztőrészlete – legalább tízéves kamatfixálás esetén – elérheti a jövedelem 60 százalékát. 600 ezer forintos fizetés vagy más jövedelem alatt legfeljebb a havi bevétel 50 százalékának megfelelő törlesztőrészletű hitelt vehetnek fel az adósok.

Nemcsak a lakásvásárlás okoz óriási nehézségeket, az albérletárak is rettenetesen elszálltak. Az RTL Híradó riportja:

A szerző a Bank360 munkatársa.

Nyitókép: Eladó lakást hirdető transzparens a főváros V. kerületében, a Váci utca egyik műemlék lakóházának erkélyén 2017 novemberében – Fotó: MTVA / Bizományosi: Jászai Csaba