Ez rázni fog: minden lakáseladásnál kötelező lenne, de alig tud róla valaki

Az többnyire tudják a lakást eladók és vevők, hogy az adásvételhez kötelező az ingatlanról készült energetikai tanúsítvány. Ha máshonnan nem, a szerződést elkészítő ügyvédektől erről értesülhettek az elmúlt években. 

Azt már jóval kevesebben ismerik, hogy ez elvileg a bérbeadáshoz is kell, arról pedig még kevesebben hallottak, hogy egy másik szakértői vizsgálatra is szükség van sok ingatlan eladásához és kiadásához.

A Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) 40/2017-es rendeletének 2024. január 29-től hatályos módosítása szerint a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén – azaz a lakásban kiépített elektromos hálózaton – villamos biztonsági felülvizsgálatot (VBF) kell végezni bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre. 

Valójában a jogszabály már 2021. július végétől kötelezővé tette a villamos biztonsági felülvizsgálatot a lakások eladásához és bérbeadásához. A január végétől hatályos módosítás némileg enyhített a követelményen azzal, hogy nem kell minden eladáshoz és bérbeadáshoz elvégeztetni, hanem elegendő 6 évente.

A lakás vevője és bérlője kérheti a VBF elvégzését az eladótól, illetve a bérbeadótól. A felülvizsgálat kiterjed a lakás teljes elektromos hálózatára, a főelosztó berendezéstől (ami lakáselosztóként vagy elosztószekrényként is ismert, ide futnak be a fővezetékek), a dugaszoló aljzatokon és lámpákon át az egyéb elektromos berendezésekig. (Azok hálózatba kötését és szerelését is ellenőrzik és dokumentálják.) A VBF során észlelt hibákat, hiányosságokat a felülvizsgáló által meghatározott időpontig kell javítani, illetve pótolni.

Mi az a VBF?

A VBF egy részletes – méréseket és azok számszerű eredményének kiértékelését is tartalmazó – „különleges erősáramú villamos” szakképzettséget igénylő ellenőrzés, amely alkalmas arra, hogy kimutassa, hogy a villamos berendezés (hálózat) megfelel-e a vonatkozó szabványoknak vagy műszaki előírásoknak. Ennek része a berendezések áramütés elleni védelmének és a szabványos állapotának (tűzvédelmi jellegű) első ellenőrzése és ismételt felülvizsgálata. Ezeket csak jogszabályban meghatározott képesítő szakvizsgát tett felülvizsgáló végezheti el.

Kötelező az időszakos felülvizsgálat is

Idővel a villamos hálózat állapota romolhat, a szigetelések és aljzatok sérülhetnek, ami befolyásolja a lakás biztonságos használatát és indokolttá teheti a felülvizsgálatot. Ezért a rendeletmódosítás kötelezővé tette a bérleményként használt lakóépületek villamos hálózatán az időszakos, legalább 6 évenkénti VBF-et. Azoknál a lakóingatlanoknál, amelyek munkahelynek minősülnek, 3 évenként kell az időszakos felülvizsgálat.

A lakóépületekben lévő, nem bérlemény lakásoknál pedig csak akkor hagyható el az időszakos felülvizsgálat, ha

• fázisonként 32 ampernél (A) nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
• 30 milliampernél (mA) nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval (FI relé vagy életvédelmi relé) védettek a felhasználói berendezések.

Ezen kritériumok alapján az időszakos felülvizsgálat zömmel a régi építésű ingatlanokat érintheti. Az új építésű lakóingatlanokban már jó ideje kötelező az áramvédő-kapcsoló beszerelése. Az áramerősséget pedig a villanyóra melletti kismegszakítón ellenőrizhetjük, hogy az azon feltüntetett névleges áram meghaladja-e a 32 A-t.

Eladható a nem megfelelő minősítésű lakás is

Az adásvételnek és a bérbeadásnak nem feltétele a VBF megfelelő minősítése, enélkül is eladható vagy kiadható a lakóingatlan – hívja fel a figyelmet Karácsonyi György villamos biztonsági felülvizsgáló. Az ellenőrzési dokumentum átadásával azonban a vevő és a bérlő tisztában lesz azzal, hogy milyen az ingatlan és a berendezések állapota, és ha szükséges, mit kell kijavítani. Ha így is üzemelteti azokat, a saját felelősségére teszi.

A tapasztalatok szerint a lakóingatlanok adásvételében közreműködő ügyvédek egyre gyakrabban hívják fel az eladók és a vevők figyelmét – az energetikai tanúsítványhoz hasonlóan – a VBF elvégzésének kötelezettségére. A tájékoztatást megkapják, még ha az eladó nem is készíttet felülvizsgálatot, és a vevő nem kéri azt.

Biztonságos lakás, kevesebb kockázat

Karácsonyi Györgynek (egyelőre) nincs tudomása arról, hogy hatóságilag ellenőriznék és szankcionálnák a VBF hiányát a lakásoknál, de véleménye szerint ha áramütéses baleset történne, akkor biztos rákérdeznek, hogy volt-e felülvizsgálat és a feltárt hibákat kijavították-e. (Jogszabály szerint a villamos biztonsági követelmények ellenőrzésére – mint műszaki biztonsági hatóság – a fővárosi és megyei kormányhivataloknak van jogosultsága.) 

Elektromos hibából eredő kár esetén akár a lakástulajdonos (üzemeltető) kártérítési felelőssége is felvethető, ha tudott a hibáról, de azt nem javította ki.

Ahogy az ingatlan energetikai állapota, úgy a villamos hálózatának állapota is befolyásolja az eladási árát. A felülvizsgáló szakember véleménye szerint a VBF-fel és az erről készült dokumentum átadásával elkerülhetők lesznek az olyan esetek, amikor valaki arra hivatkozva, hogy felújította a villamos hálózatot, pár millió forinttal többet kér az eladó ingatlanért, pedig csak a lakáselosztót és a szerelvényeket cserélte le, a vezetékekhez nem nyúlt, vagy csak egy részüket cserélte ki.

Mennyibe kerül a VBF?

A VBF-nak nincs hatósági ára, az ingatlan paraméterei, az abban lévő érintésvédelmi mérési pontok (elektromos szerkezetek) száma befolyásolja a felülvizsgálat díját. Kiszállással, mérésekkel, a jegyzőkönyv kiállításával együtt 40-50 ezer forintos kiadással számolhatunk. Ennél alacsonyabb, illetve magasabb árajánlatokat is találni az ezzel foglalkozó vállalkozások honlapján.

A szerző a Bank360.hu és az Ingatlannet.hu munkatársa

Nyitókép: Színes, felújított, szigetelt panelházak Kőbányán az Újhegyi lakótelepen. Fotó: MTVA / Bizományosi: Róka László