„Aranyos kis 8 m2-es szobába keresünk lakót” – a ponthatárok kihirdetése után még tovább drágul a lakásbérlés

Idén július 24-én hirdették ki a felsőoktatási ponthatárokat – összesen 120 ezer diák sorsa dőlt el. Ezzel párhuzamosan megkezdődik a főszezon az albérletpiacon, amikor a fiatalok jelentős része kiadó lakást keres magának. 

Sokan már most mozgolódnak az erre a célra létrehozott nyilvános Facebook-csoportokban, hogy minél előbb megoldhassák a lakhatásukat. A kihirdetés előtti napon már szinte negyedóránként követték egymást a posztok: van szülő, aki idejekorán igyekezett érdeklődni, hogy gyerekének lakást szerezzen, mások a már bérelt lakásukba keresnek lakót „a 8m2-es szobába, ami egy aranyos, napos kis szoba”, megint mások magukat reklámozzák – mint rend- és tisztaságszerető, ideális albérlőket.

Az érdeklődés hatalmas, pedig a 2024-es év nem csak az eladó, a kiadó lakások terén is áremelkedést hozott: az elmúlt évben országos szinten 10 százalékkal nőttek a bérleti díjak. De mennyit kell most egy albérletért fizetni Budapesten és az egyetemvárosokban? Mi lesz a felsőoktatásba felvettekkel, akik elkezdenek az őszi félév előtt lakhatást keresni? Miért emelkednek az árak? Ezekre a kérdésekre kerestük a választ.

250 ezer forintot kell fizetni egy átlagos, budapesti albérletért

Július elején Budapesten 250 ezer forint volt az átlagos bérleti díj. Ettől már csak egy hajszállal marad el Debrecenben, ahol átlagosam havi 245 ezer forintért lehet kiadó lakást kapni. Ezek már olyan szintű albérletárak, amiket a fizetőképes kereslet nagyon nehezen tud kigazdálkodni egy hónapban – magyarázta az rtl.hu-nak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője.

A nyár első hónapjában 1,6 százalékkal nőttek az átlagos fővárosi bérleti díjak májushoz képest. Ez a korábbiaknál tempósabb gyorsulási ütem, ami a szakértő szerint valószínűleg inkább csak a szezon közeledtének köszönhető. Hiszen hogyha ugyanez a drágulási tendencia maradna egy éven keresztül, akkor az akár 20-25 százalékos áremelkedést is okozhatna, amit már biztosan nem bírna el a keresleti oldal. 

A legnagyobb egyetemvárosok közül Győrben 195 ezer, Székesfehérváron 185 ezer, Szegeden 163 ezer, Pécsen 140 ezer, míg Miskolcon 110 ezer forintos összeggel számolhatnak a bérlők. Ha a következő egy évben mondjuk Győrben vagy Székesfehérváron is bekövetkezne egy 20-25 százalékos drágulás, az azt jelentené, hogy már ezekben a városokban is 200-250 ezer forintot kellene fizetni a bérleti díjra, közös költség és rezsi nélkül.

A legolcsóbb megyeszékhely jelenleg Szolnok, Miskolc és Szekszárd – ezekben a városokban 110-120 ezer forint között mozog az átlagos bérleti díj, tehát kevesebb, mint a debreceniek fele. 

Ez annak tudható be, hogy a nagyberuházások fölkavarják az állóvizet az olyan felkapott egyetemvárosokban, mint amilyen Debrecen – hívta fel a figyelmet Balogh László. Ezeken a településeken ugyanis a hallgatók nemcsak egymással versenyeznek egy-egy jobb kiadó lakásért, hanem adott esetben a városba települő munkavállalókkal is. Ők ráadásul abból az előnyösebb helyzetből indulnak, hogy nekik van önálló keresetük, szemben sok hallgatóval. Ez a trend már tavaly nyáron is tetten érhető volt a nagyberuházásokat befogadó városban, ahogy arról az RTL Híradó beszámolt:

Már a legolcsóbb budapesti kerületben is a minimálbérhez közelítenek a bérleti díjak

Budapesten az ingatlanok a II. kerületben a legdrágábbak. Itt átlagosan 350 ezret kérnek el, a legolcsóbb kerület pedig Csepel, ahol 170 ezer forint a bérleti díj. Ez azt jelenti, hogy már a legolcsóbb fővárosi kerületben is majdnem annyi pusztán a bérleti díj összege, mint a kedvezmények nélkül számolt nettó minimálbér (177 400 forint).

A szakértő szerint ez pedig már erős árazási korlátot jelent a bérbeadók részéről. Ha túl sokáig hirdetik magas áron, akkor nem veszi ki egyhamar senki, vagyis üresen áll a lakás, ami ilyen magas bérleti díjszintek mellett már százezer forintokban mérhető veszteséget okoz számukra. Arról nem is beszélve, hogy addig a rezsit és a közös költséget is ők fizetik. 

A bérbeadók valójában nagyon-nagyon érzékenyek a kereslet fizetőképességére. Azon a tartományon belül viszont, amennyit még hajlandók fizetni a bérlők, a falig is el tudnak menni

– fogalmazott Balogh László.

Miért emelkednek az árak, mire figyeljenek a gólyák?

Azt is látjuk egyébként, hogy bár sokan az inflációval állítják párhuzamba, a bérleti díjak alakulására leginkább a jövedelemszintek vannak ráhatással. Az infláció csak áttételesen gyakorol hatást a bérleti díjakra, ha a munkáltatók egy magasabb infláció után megemelik a jövedelmeket, hogy megőrizzék a munkavállalókat, és ne mondjanak fel csoportosan egy jobban fizető állás reményében – fejtette ki az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Hozzátette, a lakástulajdonosok egyébként odafigyelnek a bérlők fizetőképességére, még ha valaki nem is ezt tapasztalja, amikor albérletet keres. Hajlamosak engedni az aktuális bérlőnek, főleg akkor, ha máskülönben kiköltözne, és üresen állna a lakás akár csak egy hónapig, mert azon többet buknának, mint egy áremelés elengedésén. Ez pedig szerinte az egyetemi és főiskolás gólyák számára is tanulságos üzenet lehet.

Egy megbízható bérlő a bérbeadónak is aranyat ér. Sokszor az a tapasztalat, hogy az albérletdrágulás kevéssé érinti azokat, akik jó viszonyt tudnak kialakítani a bérbeadóval – egyrészt személyesen is, tehát működik a kémia, másrészt pedig az ingatlant olyan állapotban tartják, és úgy vigyáznak rá, mintha a sajátjuk lenne 

– magyarázta a szakértő. Mert innentől kezdve a bérbeadó nem érdekelt abban, hogy elképesztően megemelje a bérleti díjakat, még akkor sem, hogyha arra a konkrét lakásra vetítve mondjuk 5-10 ezer forintos a drágulás. „Lehet, hogy ő megelégszik 1-2 ezer forintos bérletidíj-emeléssel, vagy anélkül is boldog marad, mert többe kerülne neki új bérlőt keresni” – fogalmazott Balogh. Hozzátette: ha valaki igazán megbízható bérlőt talál, két-három évig hozzá se nyúl a bérleti díjhoz.

A szakértő szerint a fiataloknak azt is érdemes figyelembe venniük, hogy az albérletpiac továbbra is nagyon koncentrált: az országszerte több mint 14 ezer kiadó lakóingatlan 85 százaléka Budapesten és a megyeszékhelyeken található, kistelepüléseken nincsen érdemleges kínálat.

Nemrég a Reggeliben Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője is mondott pár hasznos tippet arról, hogy mire érdemes figyelniük a fiataloknak a lakásbérlésnél:

Augusztus végén lesz az albérletszezon második hulláma

Tavaly azt láttuk, hogy a felsőoktatási ponthatár kihirdetése után, augusztus elején 12 százalékkal nőtt a kereslet Budapesten, és 19 százalékkal azokon a megyeszékhelyeken, ahol egyetemek működnek. Hetente pedig 9 százalékkal többen érdeklődtek albérletek iránt, mint a 2021-es év azonos időszakában.

Már sokszor egy-két héttel a ponthatárok kihirdetése előtt elkezd bővülni a kínálat. Ennek az egyik oka, hogy a tulajdonosok pontosan tudják, hogy ebben az időszakban, a következő néhány hétben érdemes meghirdetniük a kiadó lakásokat, mert most tudják a lehető legkönnyebben, leggyorsabban és a legmagasabb áron bérbe adni azokat.

Az albérletszezon következő hulláma pedig augusztus végén kezdődik majd, hiszen ekkor derül ki, kinek jutott kollégiumi férőhely, és kinek kell bérlés útján megoldani a lakhatást. De nemcsak a gólyák azok, akik ilyenkor mozgolódnak, hanem az eddigi egyetemista vagy főiskolás bérlők is, akik mondjuk tavaly ilyenkor írtak alá egyéves határozott idejű szerződést. Ők évről évre ilyenkor néznek körbe a kínálatban, hogy van-e szebb, jobb vagy olcsóbb kiadó lakás, ekkor költöznek ki sokan.

A ponthatárok kihirdetése az árakon is dobhat, nem érdemes késlekedni

A legjobb kiadó lakásokat akár órák alatt felszívják a piacról az albérletkeresők – hívta fel a figyelmet a szakértő. A szezon elcsendesedése szeptember elején, az egyetemi szorgalmi időszak kezdetén várható, addigra szinte mindenki így vagy úgy megoldja a lakhatását. Rossz hír a fiataloknak, hogy ponthatárok kihirdetése nemcsak a kínálaton, hanem az árakon is dobni fog.  

Az elmúlt évek, tehát hosszú távú tendenciák tapasztalata az, hogy emelkednek az árak az albérletpiacon, amikor elindul a szezon. Volt olyan időszak, amikor akár 2-5 ezer forinttal is drágultak a havi átlagos bérleti díjak, pont azért, mert ilyenkor a legjobb lakásokra nagyon megugrik a kereslet

– fejtette ki Balogh. Hozzátette, ez első hallásra nem tűnik vészesnek, viszont hogyha egy évre vetítjük, akkor az 25-50 ezer forintos éves kiadásnövekedést is jelenthet, ami a fiatalok számára szemmel látható összeg. Ezt viszont már nem bírja az elmúlt két-három évben a keresleti oldal elviselni, hiszen jelenleg is 250 ezer egy átlagos bérleti díj a fővárosban.

Garzonlakást venni vagy bérelni éri meg jobban az egyetemi évek alatt?

A felsőoktatási ponthatárok kihirdetése után a bérlés helyett a lakásvásárlás kérdése is előkerül azoknál a családoknál, ahol van elegendő saját erő egy lakáshitel felvételéhez. A dilemma nemcsak az egyetemistákat és főiskolásokat érinti, hanem a saját keresettel rendelkező fiatalok esetében is rendszeresen felmerül.

2022-ig a garzonok esetében a lakáshitellel vásárolt lakások havi törlesztőrészlete rendszerint alacsonyabb volt, mint a havi bérleti díj, de azóta sokat változott a kép. Budapesten belül a VIII. kerületben egy 20 százalékos önrésszel felvett 20 éves futamidejű lakáshitel törlesztőrészlete még mindig alacsonyabb az átlagos bérleti díjnál – derül ki az ingatlan.com friss elemzéséből. De a vizsgált települések közül a Józsefváros az egyetlen, ahol ez igaz lehet.

Az adatokból ugyanis az látszik, hogy a fiatalok és egyetemisták körében is népszerű kerületekben a garzonlakások törlesztőrészlete már jóval magasabb, mint a havi bérleti díj. A XI. és XIII. kerületben például az albérletárak 32 és 16 százalékkal alacsonyabbak az átlagos havi törlesztőrészletnél.

Megkérik a légkondicionált lakások árát az albérletpiacon

Mint arról a Híradó is beszámolt, átlagosan körülbelül 15 százalékkal, vagyis nagyjából 40 ezer forinttal többet kérnek havonta a légkondicionált lakásokért Budapesten. Mindezt úgy, hogy egyetlen klíma egyébként havi 15 ezer forinttal dobhatja meg a villanyszámlát ebben a tikkasztó hőségben. Egy korábbi kutatásból emellett az derült ki, hogy főleg a tehetős emberek lakta, illetve az átlagnál melegebb településeken hűtik klímával otthonukat a magyarok.

Nyitókép: Hugh Rooney / Eye Ubiquitous / Universal Images Group via Getty Images