Több ezer fiatal most költözik először albérletbe, sokba kerülhet, ha ezekre nem figyelnek oda

Augusztus-szeptemberben csúcsra jár az albérleti piac, hiszen az egyetemre és főiskolára frissen felvett vagy a tanévet új albérletben kezdő diákok főleg ekkor keresnek szállást maguknak. Ha már sikerült a kiadó lakások hirdetéseinek átnézése, majd a helyszíni megtekintés után kiválasztani a megfelelő albérletet, nem árt tisztában lenni a lakásbérlettel kapcsolatos szabályokkal, és azzal, hogy mire érdemes figyelni a beköltözés előtt. Ha a fiatal, tapasztalatlan diák mindezzel nincs tisztában, akkor könnyen húzhatja a rövidebbet akkor, ha például nem várt kiadással szembesül, elromlik az albérletben lévő mosógép, vagy a bérbeadó idő előtt felmondaná a bérleti szerződést. Cikkünkben most a legfontosabb tudnivalókat vesszük számba.

Osszátok el a költségeket!

Eddig sem voltak olcsók az albérletek az egyetemi városokban, de az idén tovább drágultak. A kiadások azonban csökkenthetők azzal, ha a hallgató két vagy három társával együtt költözik be 2 vagy 3 szobás lakásba. Általában már a beköltözéskor komoly összeget kell letenni: az első havi lakbér mellett kauciót kell fizetni, ami a leggyakrabban két havi lakbérnek megfelelő pénzösszeg. Ezt a bérbeadó biztosítékként kéri arra az esetre, ha a bérlő nem fizet rendesen vagy kárt okoz a lakásban. Így összesen akár több mint félmillió forint kezdő kifizetéssel számolhatunk a beköltözéskor az egyetemisták, illetve szüleik. A kauciót ugyan a bérlet végén visszakapják, ha nem volt semmi gond, most azonban elő kell teremteni ezt is.

Köss szerződést!

Ahhoz, hogy nyugodtan alhassunk, írásos lakásbérleti szerződést kell kötni, és az aláírás előtt egy jogi szövegekben, vagy legalább albérleti ügyekben jártas személy véleményét is érdemes kikérni. A lakások bérletéről szóló törvény szerint egy lakás bérbeadásának érvényességéhez írásos szerződés kell. A megállapodás tartalmazza a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelezettségeit, valamint a szerződés felmondásának feltételeit.

A szerződésbe bele kell foglalni a kaució átadását, az összegét és a felhasználásának feltételeit is. 

A szerződés lejártakor a bérbeadónak el kell számolnia a kaucióval, ha nem történt kár az épületben vagy a berendezésekben, és a bérlő rendben fizetett, akkor a kaució visszajár neki. A berendezések mindennapi használatából eredő kopás, állapotromlás miatt nem tartható vissza egy forint se a kaucióból.

A szerződéskötés előtt tisztázni kell a havi lakbér és a rezsi fizetésének módját és idejét. Ha a bérleti díj fizetésének napját nem rögzítjük a szerződésben, akkor jogszabály szerint havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig kell fizetni. A kifizetéseket is érdemes dokumentálni. Az adóhivatal azt tanácsolja, hogy a legegyszerűbb, ha a bérlők banki átutalással fizetnek és a közlemény rovatban feltüntetik a dátumot és a „bérleti díj” megnevezést. A bérbeadónak pedig a lakbérről átvételi elismervényt kell kiállítani, készpénzes fizetésnél erre mindenképpen szükség van az összeg, a dátum és a kifizetés céljának (melyik havi bérleti díj) megjelölésével. A hosszabb távú bérleteknél a szerződésbe általában az is belekerül, hogy a bérleti díjat hogyan emelheti a bérbeadó, például évente az előző évi infláció mértékével.

Megállapodás kérdése, hogy a rezsit a bérleti díjjal együtt a bérbeadónak fizetjük, vagy a számlákat mi magunk fizetjük be. Tisztázni kell azt is, hogy mit tartalmaz a közös költség. Abban benne van például a csatorna- és szemétdíj, de egyes társasházaknál a vízfogyasztás vagy a fűtésköltség is, valamint a társasház felújítási alapjának befizetéseit is tartalmazhatja, amit azonban nem kell a bérlőnek fizetni – ennek elszámolásáról, kompenzációjáról a bérbeadóval kell egyeztetni). Ha a rezsi nem része a bérleti díjnak, akkor annak kifizetésénél is úgy járjunk el, mint a bérleti díjnál.

A felmondási időről is megállapodhatnak a felek, ez a leggyakrabban 15-60 nap lehet. (Ha ezt nem tartalmazza a szerződés, akkor a lakástörvény és a Polgári törvénykönyv felmondásra vonatkozó szabályai szerint kell eljárni.) Rendkívüli felmondásra szerződésszegés esetén kerülhet sor, például akkor ha a bérlő tartozást halmoz fel, nem rendeltetésszerűen használja a lakást, vagy ha olyan magatartást tanúsít, ami zavarja a szomszédokkal való együttélést (mondjuk, ha gyakran és hangosan bulizik az esti órákban). A bérlő is élhet rendkívüli felmondással (a felmondási szabályokról bővebben itt lehet olvasni.) 

Ha a bérlő vitatja a szerződés felmondását, bírósághoz fordulhat, és a jogerős döntésig bent maradhat a lakásban (a bérlőnek a használat mellett birtoklási joga is van az ingatlanra).

A bérbeadó évente legalább egyszer ellenőrzést tarthat a lakásban, hogy a bérlő a rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használja-e az ingatlant.

Egyre gyakoribb, hogy a bérbeadó ragaszkodik a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződéshez, vagy ahhoz, hogy a bérlő a beköltözéskor közjegyző előtt aláírt kiköltözési nyilatkozatot tegyen. Ezzel a bérbeadó – az akár hosszú ideig elhúzódó – pereskedést kívánja megelőzni, ha esetleg később vita alakulna ki, mert a bérlő tartozást halmoz fel és nem költözik ki a lakásból. A közjegyző automatikusan végrehajtást indíthat.

Készíts leltárt!

A szerződéskötés előtt kérjük ki az elmúlt hónapok közműszámláit, hogy képbe kerüljünk, nagyjából mekkora havi rezsivel számoljunk. A bérbeadónak az ingatlan energiahatékonyságát jelző energetikai tanúsítványt vagy annak másolatát is be kell mutatni a szerződéskötés előtt, utána pedig át is kell adni a bérlőnek. Ezt általában nem is tudják a felek.

A szerződéshez csatolt birtokbaadási jegyzőkönyvben kell rögzíteni a lakáskulcsok átadását és a közüzemi mérőórák (víz, gáz, villany) állásait, hogy biztosan csak a beköltözés utáni fogyasztás után fizessünk díjat. Ehhez fotót is csatolhatunk.

Az esetleges viták elkerülése érdekében javasolt leltárt készíteni a lakásban található ingóságokról és rögzíteni azok állapotát, hogy később ne olyan kárért fizessünk, amit nem mi okoztunk. A lakás, a berendezések és az eszközök állapotát fotókkal dokumentálhatjuk, ami egyaránt “védheti” bérbeadót és a bérlőt.

Ki fizeti a javítások költségét?

A bérbeadónak kell gondoskodni az épület karbantartásáról, a berendezések üzemképes állapotának biztosításáról és a vezetékrendszer meghibásodása miatti lakáson belüli munkák elvégzéséről. A lakás burkolatainak, nyílászáróinak és berendezéseinek karbantartásáról, cseréjéről és a költségek viseléséről a bérlő és a bérbeadó állapodhat meg egymással – de ha ezt nem tartalmazza a bérleti szerződés, akkor jogszabály szerint ezek karbantartásával és felújításával kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.

Csekkold a tulajdonost!

A szerződéskötés előtt a földhivatal online rendszerében ellenőrizhetjük, hogy az, akivel tárgyalunk, bérbe adhatja-e az ingatlant, arra ugyanis az ingatlan tulajdonosa vagy a haszonélvezője jogosult. A cím alapján lekérdezhető az ingatlan elektronikus tulajdoni lapjának másolata (ezt évente két alkalommal ingyenesen megtehetjük, azon felül 3000 forint/ingatlan díjért).

Köss lakásbiztosítást!

Ha az albérletbe saját bútorokat, háztartási és IT-eszközöket, vagy más értékes vagyontárgyakat viszünk, érdemes azokra lakásbiztosítást kötni, hogy ne érjen váratlanul, ha káresemény történik.

Bérlők és albérlők is lehetünk

Egy lakást többen is bérelhetnek, ilyenkor a bérlőtársaknak közösek a jogaik és a kötelezettségeik. Az is előfordulhat, hogy a bérlő adja albérletbe a lakást vagy a lakás egy részét másoknak – ehhez azonban a bérbeadó (aki általában az ingatlan tulajdonosa) hozzájárulása is kell. Az albérleti szerződést is írásba kell foglalni, az albérleti díjról a bérlő és az albérlő állapodhat meg egymással.

Sokkal több az új egyetemista

A tavalyinál 28 százalékkal több, közel 95 ezer új hallgató kezdheti meg szeptemberben a felsőoktatási tanulmányait, minden második vidéki városban. A KSH adatai szerint a 2022/2023-as tanévben 290 ezren folytattak felsőfokú tanulmányokat, ebből nappali tagozatos képzésen 207 ezren vettek részt. A kollégiumi férőhelyek szűkösek, a HÖOK elnökének korábbi becslése szerint 55 ezer körül lehet a férőhelyek száma. (A KSH-nál elérhető 2021-es adat szerint 37,4 ezer volt a nappali képzésen részt vevő, kollégiumban lakó hallgatók száma.)

A Hallgatói Önkormányzatok Országos Konferenciája (HÖOK) idén új kutatást készít a hallgatók lakhatási helyzetének feltárására; a hat-hét évvel ezelőtti felméréseik azt mutatták, hogy a kollégiumokba országosan 130-140 százalékos volt a túljelentkezés, ami főként Budapestet érintette. A szervezet akkori javaslata szerint a diákok lakhatásának rendezésére a fővárosban legalább 9000 új férőhelyet kellene építeni, amelyre a Diákváros projekt akár megoldást is jelentene. (A Nagyvásártelep területén tervezett kollégiumi beruházást azonban a kormány a tervpályázatot követően parkolópályára tette.)

A szerző a Bank360.hu munkatársa

Nyitókép: MTVA/Bizományosi/Jászai Csaba